我家隔壁老王，天天盯着手机看房价，前几天还跟我说，房价跌得厉害，心里痒痒的，想抄底。那天晚上，老王在小区门口碰到几个邻居，大家都在聊房价的事儿。一个大爷说，房价跌到白菜价才算抄底，老王听了直摇头。 另一个年轻人说，房价跌到能买得起才算抄底，老王又笑了。最后一个大姐说，房价跌到不敢买才算抄底，老王愣住了...
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还得看城市，你北上广深和各自省会和三四线小城市房价能放一起说么
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这个问题其实非常有意思。一般来说，房地产市场有三种定价模型。
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供求关系：这个很好理解。当市场因为监管被控制的时候，很容易发生过度上涨或者下跌。过度上涨的例子是香港、北京、深圳、硅谷，过度下跌的例子是鹤岗和美国的铁锈带。另外，商业地产也是典型供求关系决定价格的例子。这个定价基本上是以近期和类似的历史成交价为基准的。
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重建成本：这个一般是那种监管比较松、土地供应几乎无限的市场里。当地的房屋市场价格由开发商建新房的成本来决定，房价随着建筑成本缓慢上升。典型的例子是2010年以前的美国的德州、北卡和佛罗里达，以前那里土地和水资源几乎无穷无尽，房价由建筑成本决定。但是如果最后人口持续迁入密集到填满了热门区域，那么就会进入第一种模式。所以到了年以后，这些地方的房价开始启动。
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租售现金流折价：这个常被谈论，但其实一般用在比较大的住宅楼比较合适。东亚很少有美国那种纯投资型房地产模式，所以从实际结果来看，房地产价格一般不会是上面这三种模型单一决定的，而是三种模型同时起效的结果。所以愿意选择哪个模型，或者说以哪个模型为最高权重，对定价的结果影响极大。世界上绝大多数地方的房价是上面1+3结合的结果，但是那些过度下跌的地方，如果没有人口问题，那么时间尺度足够长，会回归到2。
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事实上，为什么美国的房地产会这么有参考价值，就是它的不同区域在以上各种模式都并存的情况下运行的足够久，以及有足够多的糟粕和历史包袱。如果你熟悉那个市场就会发现某个程度上你愚算出什么样的合理房价都不难。
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