种种迹象显示，近期楼市回暖信号明显，但并非是均衡全面的回暖，进入了止跌回稳的关键时期。
尽管市场调整还未结束，但从房企的角度看，可降价的空间有限。日前，有开发企业相关负责人对中国经济时报·中时财经记者分析称，从企业自身项目来看，房价已经到底，再降价企业就亏损了。
一方面从需求端来看，购房者希望房价再降一降才选择出手。另一方面，从供给端来看，房企缺乏进一步“以价换量”的动力，特别是高价拿地的房企，更是如此。因此，楼市可能进入相持阶段。
通过“以价换量”，特别是二手房价格的下调，以及利好政策的助力，近期部分楼市成交回暖持续，但业内人士与专家认为，这种趋势能持续多久，还需要进一步观察。
01 房价缺乏降价动力
如今，楼市成交虽然有所恢复，但房企面临的压力依然不小。
根据中指研究院数据，2024年1—11月，TOP100房企销售总额为38516.0亿元，同比下降32.9%，降幅较上月缩窄1.8个百分点。11月单月，TOP100房企销售额同比减少9.46%，环比减少18.62%。整体来看，房企销售体量的“瘦身”仍是普遍现象，逆势增长的房企如凤毛麟角。
有房企相关人士告诉中国经济时报·中时财经记者，实际上能降价卖房的楼盘早就降价了，剩下的基本上是降不了的，或者难卖的。
此前，有陷入债务困境的企业内部人士也对记者表示，不会降价卖房。原因很简单，降价只能使债务窟窿更大。即使价格高点儿卖不掉也没关系，可以拿来抵债，总的来说比便宜卖了强。部分“暴雷”的房企，就是抱着这种想法“躺平”了，走一步看一步，等待转机。
在一线城市，有“暴雷”的房企相关人士对记者表示，现在卖房比较难，公司也没有钱再去拿地，能够做好保交楼就不错了，以后会逐步退出市场。未来只有实力较强的企业，才能在房地产市场生存下去。
即使是房地产行业的央企、地方国企压力也比较大。特别是在楼市高点时期，高价拿地的房企，成本高难以消化。这些企业也缺乏降价动力。
业内人士向中国经济时报·中时财经记者分析，这类企业只能通过后期以较低的价格去拿地，利用新老项目滚动开发的方式消化前期高价地块。
在楼市调整期，房企普遍面临的压力还在于，不得不计提巨额减值准备。从2019年到现在，房企经历了疫情和市场调整的双重冲击，计提的减值准备金是一笔不小的数字。
根据公开资料，融创在2021年业绩中大幅计提了各类减值约520亿元；富力地产计提的减值准备金额约为150亿元。
2022年房地产市场持续低迷，房企销售业绩普遍下滑，资金压力进一步加大，多家上市房企当年计提了大规模的存货跌价准备。其中，计提减值准备最多的房企是蓝光发展，其计提减值准备金额约为160亿元。当年，华侨城计提资产减值约127.1亿元。
2023年房企也普遍提升了减值规模，成为拖累全年利润表现的重要因素。其中，绿地控股拟计提资产减值准备超百亿元。有研究机构对头部15家房企进行重点分析发现，样本国央企计提资产减值规模为283.9亿元，占净利润比例升至22.2%；样本民企计提资产减值规模为190.6亿元，占利润比例升至73.7%。
2024年上半年典型上市房企中有72%计提了存货跌价准备，共计提453亿元。这些数据表明，尽管市场有所回暖，但房企在减值准备计提方面仍持谨慎态度。
克而瑞研究中心发布的报告显示，典型房企自2021年开始累积计提了共4242亿元减值准备，2021年至2023年每年计提在1300亿元左右。
在业内人士看来，房企都在想办法止损，而这也将倒逼楼市企稳。
“我们不搞住宅开发了，现在转向产业服务。”一家转型中的房企相关人士如是对记者表示。由于市场跌跌不休，已迫使有的房企放弃地产业务，转而寻求新的发展机会。
“实际上，楼市已经调整好几年了，无论是从调整的时间周期还是从可以调整的空间来看，都应该止跌回稳了，房价可以下降的空间比较小。” 某房企相关负责人对中国经济时报·中时财经记者说。
02 市场何时全面回暖？
在业内看来，当前楼市仍处于恢复期。根据国家统计局数据，2024年1—10月份，全国商品房销售额和销售面积同比降幅连续收窄，显示出市场活跃度明显提升。进入11月，部分楼市回暖迹象进一步延续。
中指研究院等机构预测，随着政策效果的进一步释放，房地产市场有望逐步走出低谷。然而，不同机构在房价止跌回稳和市场全面回暖的时间点的判断上存在分歧。
此前，中信证券预计，2024年房价可以止跌回稳。中金公司、银河证券等机构认为，楼市可能在2025年或2026年全面回暖；有的研究机构认为会在2027年楼市全面回暖；而国盛证券等机构则认为楼市回暖仍需时日。
有专家在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，楼市已经止跌回稳。
既然在开发商看来，房价难降了，那么会不会马上迎来上涨呢？在有的业内人士和专家看来，短期内这种可能性不大，部分获利颇丰的高价楼盘还有调整的空间。随着楼市进入相持阶段，可能反复筑底。去掉泡沫之后，楼市才更健康，价格才可能重新反弹。
有房企高管对记者表示，“楼市虽然有局部回暖企稳的迹象，但估计得到2028年才能全面回暖。通常来说，经济向好，大家有钱，房子才会升值或者被抢着买，这在短期内是难以实现的。”
从已经公布的今年前三季度财报和1—11月的经营数据来看，房企依然面临业绩下滑的压力，还谈不上市场全面回暖。
以龙头房企万科为例，12月6日，万科发布2024年11月份销售简报。根据公告，11月万科合同销售金额201.3亿元，同比下滑-34.4%；1—11月，万科合同销售金额2226.8亿元，同比下滑-35.11%。
根据中指研究院数据，1—11月销售总额超千亿元房企9家，较去年同期减少7家，超百亿元房企76家，较去年同期减少32家。同时值得关注的是，保利发展、中国海外发展等头部房企业绩仍在下滑。数据显示，1—11月，保利发展签约金额约3080亿元，同比减少约23%。同期，中国海外发展签约金额为2704.66亿元，同比下降5.8%。这些数据表明，房地产市场仍然处于深度调整中。
不过，在业内人士看来，这种调整的阻力也是不小的。其中，既有房企降价动力不足的问题，也有地方政府维护市场稳定的考虑，还有广大二手房业主也不会无底线地降价。如在北京，就有业主对中国经济时报·中时财经记者表示，不会考虑亏本卖房，成本是底线。
数据显示，2019年第四季度百城二手住宅均价为15068元/平方米，2024年11月，百城二手住宅平均价格为14278元/平方米，每平方米跌790元。截至2024年，全国城镇存量住房规模约为335.5亿平方米，倘若按上述跌幅估算，跌去了大约26.5万亿元，这还不包括土地和商业物业跌价的损失以及未售存货的贬值损失，这几年房地产调整估计已经导致超过30万亿元财富蒸发了。
业内人士认为，随着市场逐步止跌企稳，房价不会再大跌了，热点城市和比较稀缺的好项目可能率先回涨。
展望未来，专家向中国经济时报·中时财经记者分析称，当前促进楼市止跌回稳，除了要提振市场信心之外，须着力破解需求不足的问题，关键是地方政府要改革“土地财政”，转为发展“股权财政”，适度降低土地购置成本，重构各方共赢的市场格局，这样才能吸引更多购房者入市，加快市场筑底的进程，从而促进楼市平稳健康发展。
理性｜客观｜独到