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昨天，东湖新城的滨杭滨纷城领出首张预售证：首批房源的备案单价在15268元/㎡至18858元/㎡，均价17600元/㎡；总价最低的一套135.73万元，最高的209.32万元。
不过，有之前去过案场的人接到了更劲爆的消息：首开价格在备案价基础上还有惊喜，预计折后的均价不到16000元/㎡，同时还能享受送车位和家装包的额外优惠。
滨杭滨纷城售楼处
照理说，一个“双限”楼盘最大的确定因素就是价格，这是在土地出让文件中就载明的。但滨杭滨纷城在价格描述上为什么会有这么多“预计”、“大约”这类不确定的措辞？因为其实际定价并没有顶着“限价”来。
据了解，滨杭滨纷城是杭州地铁集团和滨江集团合作开发的项目，由3宗地块组成，涵盖了住宅、商业、商务、中小学、幼儿园、公园等多种业态，限价分别为19800元/㎡、20670元/㎡和20670元/㎡。
但考虑到市场行情的变化，项目方面一早就放出了“首开有优惠”的风声，只是具体的优惠力度一直没有“官宣”。即便到了上周，各方渠道已经消息不断，项目方也只是“犹抱琵琶半遮面”地给出了“首付18万元起”的说法。
滨杭滨纷城实景
直到昨天领证，滨杭滨纷城的价格才算是真正尘埃落定了。但这可能仅限于首开或前几次开盘。参考滨运锦绣里的开盘思路，若前几次开盘热销，不排除后续几次开盘会收紧折扣或上调价格。
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接下来，“摸不透的价格”或成为常态，正在二开的锦绣公馆就是一个最好的案例。
11月初，在拿地7年后，锦绣公馆终于迎来首开，推出2幢33套房源，精装均价79045元/㎡。11月29日，项目领取第二张预售证，推出4幢、5幢的64套房源，均价82501元/㎡。
不到一个月的时间里，“均价”就涨了3096元/㎡。涨价的底气来源于更好的位置和首开时不到13%的中签率。按照这个逻辑，位于住宅正中央的3幢开盘时，价格大概率还会再往上走一走。
锦绣公馆实景
未来，除部分核心区的限价盘外，非核心区的限价盘以及取消限价的楼盘的定价都是一个巨大的“盲盒”，引发市场猜测。
有机构统计了12月的待售项目，其中白马湖的绿城咏湖雲庐、丰收湖的绿城湖栖雲庐、下沙的建发云启钱湾和兴耀沐云川都是拿地时就不限价的楼盘，开盘价格均为“待定”。
基于销售时可自主定价的预期，这些开发商的拿地策略、产品定位和营销策略较以往的双限盘均有所变化。
湖栖雲庐实景
比如，绿城湖栖雲庐在拿地时的溢价率高达59.2%，绿城咏湖雲庐的溢价率也达到了39.57%，都是近两年罕见的高溢价率了。建发云启钱湾虽然是底价拿地，但其排屋部分的户型在224㎡起步，面向周边的高端改善群体。
从前期收到的信息来看，这些不限价项目多数都希望用更高级的产品卖出更高的价格，有项目甚至放出了“约1000万元”的风声。但最终是否真的会定价1000万元，还是要以产品和市场说话。
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随着限价全面取消，仍受“限价”约束的项目是不是会成为香饽饽？尤其是核心地段的稀缺产品。
12月预售项目中，三塘的绿城润百合、申花的嘉映锦绣里、东新的伟星星晖嘉和府、市北西的绿城晴澜轩等多个项目备受市场期待。
润百合实景
三塘的润百合和东新的星晖嘉和府是老杭州们最关心的两个项目。
润百合位于东新路与白石巷交叉口西北侧，高层部分的主力户型172㎡-200㎡，精装均价49970元/㎡。但由于“高低配”的设置，高层均价肯定会低于整盘均价，预计和之前的板块均价差不多，47000元/㎡左右。
而星晖嘉和府也被不少人称为“东新壹号院”，近距离地铁5号线东新园站，规划建造6幢15-17层高层，起步户型177㎡，精装均价47000元/㎡。
嘉映锦绣里是申花现阶段的“独苗”，位于棠子桥路和登萍巷交叉口，周边配套成熟，起步面积210㎡，均价55000元/㎡。缺点是整个楼盘的体量较小，仅有3幢128户，园区内配套有限。
