自今年部分城市商业房贷利率跌破3%以后，房贷市场又迎来了一波利率上调潮。
最近，杭州首套房贷利率再度上调，最低涨至3.1%，这已是杭州在11月的第二次上调。
11月以来，广州、宁波、无锡等多个地区上调新发放首套房贷利率下限，调整后利率水平在3%—3.1%。专家分析，近期多地上调首套房贷利率下限，与部分地区商贷利率和公积金贷款利率产生“倒挂”有一定关系。
不少分析认为，在息差迭创历史新低的背景下，房贷利率上调具有很明显的指向性，各家银行的利率下调或已结束。
杭州房贷利率“二连涨”
“11月30日起，浙江省主要商业银行新发放的首套房贷利率将不低于3.1%。”11月29日晚间，这条消息在杭州的房地产中介朋友圈不胫而走。
就在20多天前，杭州房贷利率刚经过一轮上调。从11月8日起，杭州首套房贷利率从2.9%上调至3.0%，二套房贷利率与首套保持一致。也就是说，杭州房贷利率短短1个月内经历了两次上调。
杭州南星桥、城东、钱江世纪城等多个区域二手中介门店的中介经纪人表示。29日晚上就已接到内部通知，从11月30日正式执行，首套和二套房贷利率均由3.0%上调至3.1%。
杭州房贷利率两度上涨后，首套利率从2.9%上调至3.1%，二套利率从3.0%上调至3.1%。如果是首套房贷，两次上调后利率总共上涨了0.2个百分点。以300万元贷款30年期等额本息还款方式为例，利率两次上调后月供将增加323元，总利息增加11.65万元。
房贷利率两连涨，不少购房者有些担心，接下去房贷利率还会继续上调吗？潮新闻记者采访了银行人士，对方表示：“3.1%是未来一段时间内杭州商业房贷的最低利率。接下来即便LPR继续下调，短期内3.1%的房贷利率下限也不会变。”
不过，3.1%是杭州新发放房贷利率的下限，存量房贷利率则不受此影响。若合同约定利率根据LPR浮动，接下来LPR继续下行的话，利率也会相应调整。
全国多地相继回调房贷利率
事实上，不仅仅是杭州，11月以来全国多座城市都上调了房贷利率，广州、南京、武汉等城市，目前房贷利率都在3.0%-3.1%。
今年10月21日，中国人民银行公布新一期LPR，1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，这是今年以来LPR的第三次调整，也是有史以来降息幅度最大的一次。调整后，国内房贷利率普遍步入“2”字头。
广州地区多家商业银行在调整房贷利率后，最低房贷利率低至2.6%，甚至低于公积金贷款利率。但从10月底到11月初，包括武汉、长沙、南京、广州、佛山、苏州、东莞等在内的多地相继回调房贷利率，首套房贷重回“3字头”。
为何上调？
那么，房贷利率上调风向为何又显现？据环球网消息，业内人士分析认为，银行调整新增房贷利率是综合考量经营成本、市场供需、风险溢价等因素的结果。随着LPR多次下调，银行房贷利率屡创新低，商业贷款与公积金贷款利差缩小甚至产生“倒挂”，银行上调房贷利率下限以维持公积金贷款的普惠性特征。同时，上调房贷利率下限也可避免市场形成利率无序下降的预期，减少因等待利率下调而推迟买房的客户数量。
专家表示，房贷投放的成本和收益需要平衡，这是目前银行业的主流心态。在息差承压背景下，银行对于提高生息资产收益率有急迫性，这也是部分银行上调房贷利率下限的原因之一。
此外，近期部分地区银行上调房贷利率下限与市场回暖有一定关系。随着一二手住宅交易量回升，房贷申请量有所增加，银行房贷投放的压力有所减轻。
还会再降吗?
据中新经纬，业内人士对表示，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，对于大部分银行来说，3.2%是个保本点。近期出现极少数房贷利率低于3%的情况，主要是极个别银行非理性竞争，部分自媒体为博眼球、引流量，有意渲染，对消费者产生误导。房贷利率持续低于3%，既容易使银行陷入非理性竞争，对银行经营来说，也是不可持续的。
招联首席研究员董希淼表示，虽然今年以来存款利率多次下调，但个人住房贷款除了资金成本之外还有风险成本、管理成本等，3.5%以下的房贷利率对商业银行来说是“赔本赚吆喝”，不具有商业可持续性。
董希淼指出，从房贷利率定价机制看，浮动利率的房贷，其利率在LPR基础上加点而来。对新发放的房贷而言，LPR下降不意味着利率同幅度下降，其加点部分银行可以适时适度调整。在部分城市，银行在金融管理部门的指导下，对于因LPR过快下降而导致的超低房贷利率进行适度调整，是正常的市场行为，有助于维护正常的竞争秩序，保持商业可持续性。调整后的房贷利率，仍然处于历史低位。
中国人民银行发布的2024年三季度货币政策执行报告显示，贷款加权平均利率持续处于历史低位。今年9月，新发放个人住房贷款加权平均利率为3.31%，同比下降0.71个百分点。因此，多地上调房贷利率下限并非政策收紧的信号，而是房贷利率基本见底的标志。
从12月1日起，多项促进房地产市场平稳健康发展的政策开始施行。包括北京、上海、广州、深圳、重庆等地在内的多个城市取消了普通住房和非普通住房标准，并明确了取消后的增值税、购房契税优惠政策，持续降低房屋交易成本。这些政策的出台将进一步稳定市场预期，促进房地产市场健康发展。