随着楼市下行，二手房持续以价换量，而新房市场因地价高位持稳而使得房价相对坚挺，因而热门城市一二手房已经由此前的价格倒挂变为正向价差逐步扩大，即便是独立行情的上海当前也面临楼盘“破发”，究竟当前上海不同区域一二手房价变动有哪些分化特征，哪些楼盘面临“破发”，哪些楼盘保值增值性更为良好呢？
鉴于上海2021年2月6日开启积分制，触发1.3的入围比新盘实行“5年限售”，虽然部分已交房但无法进入二手市场流通，没有真实成交价格可比。因此我们选取了2019年1月-2021年2月首开入市的129个典型项目进行重点解析。
01 新房价涨、二手价稳致房价走势回归常态
近远郊二手降幅大、核心区新房倒挂消失
从上海2019年以来一二手成交均价变动情况来看，因新房房价稳中有增、高位波动，而二手房价稳中微降，2024年开始走势上从倒挂开始回归正常，且一二手房房价价差也逐步拉大，由2020年末不足1万元/平方米扩大至2024年10月的27781元/平方米。
分区域来看，上海各区域新房房价均超过二手，总体呈现出“外围价差比大，核心价差比小”的特征，核心区一二手价格倒挂的现象也有所缓解。崇明、金山等外围板块因二手房价回调显著，新房和二手房价差比值均在2.5以上，相较而言普陀、浦东等新房和二手房价差比值均在1.5以内。
02 2019-2021年入市楼盘半数“破发”
五大新城次新房“破发”率较高
CRIC监测数据显示，其当前二手房价较入市zui低价涨跌幅情况来看，占比约51%的66个项目跌破入市zui低价，即进入“破发”阶段，高溢价（涨幅超30%）项目有15个，占比约12%。
分析“破发”楼盘的区域分布情况，主要集中在郊区的五大新城，青浦、奉贤、嘉定、宝山等“破发”盘个数排名居前，均超过8个。相较而言，市区核心区诸如黄浦、长宁、静安、普陀等次新房保值增值性良好，长宁、黄浦没有“破发”盘，静安、普陀等“破发”盘个数仅为1个。
03 溢价盘普遍市区核心地段稀缺性
“破发”多为近远郊刚需刚改盘
房价下行期，尚能溢价的楼盘大体存在如下特征：一是市区核心地段次新房，典型代表为黄浦区滨江板块的绿地海珀外滩项目，稀缺的滨江地段+稀缺的产品，代表了上海城市级的核心资产，注定很难“破发”。二是前期被热炒的大虹桥区域虽然热度有回落迹象，但若入市时间较早（2021年以前），当前尚能盈利，譬如徐泾板块次新房金地虹桥世家、首创禧瑞里、中骏天璟等项目至今二手房价较开盘价格也保持着10%以上的增幅。
回报率低于0%的“破发”楼盘，主要集中在城市近远郊区域刚需刚改盘，均价多处于3-5万元/平方米区间。闵行华漕板块首创禧瑞荟二期，开盘均价6.6万元/平方米，认购率高达509%，现在成交价6.3万元/平，彻底破发。再如宝山共康、共富板块大华公园城市，开盘均价5.7万元/平，认购率241%，最新成交价仅5.6万元/平，基本破发。
总体来看，上海新房房价波动上行，而二手房价稳中微降导致一二手房正向价差持续扩大，细化到微观项目层面，2019-2021年入市楼盘半数“破发”，五大新城次新房“破发”率较高；而高溢价（涨幅超30%）项目有15个，占比约12%。溢价楼盘主要一是市区核心地段次新房，区域板块供应稀缺、配套相对成熟；还有部分前期被热炒区域诸如大虹桥板块，虽然热度有回落迹象，但若入市时间较早（2021年以前），当前尚能盈利。而“破发”盘主要集中在近远郊板块，前期因投资投机过度、缺乏地缘性客户基础的刚需刚改盘。
预判后市，我们认为，短期内二手房价仍将延续稳中下降态势，部分楼盘跌幅较大，当前二手次新房破发率高达50%还是值得引起高度关注，即便是曾经的网红盘也将进入保本和微利期，楼市财富效应预期也将持续减弱。