自今年部分城市商业房贷利率跌破3%以后，房贷市场迎来了一波利率回调潮。武汉、广州、苏州等多地首套房贷利率重回“3字头”。
周末最新消息，11月30日起，浙江省主要商业银行新发放的首套房贷利率将不低于3.1%。这意味着杭州房贷利率短短1个月内经历了两次上调（第一次2.9%上调至3%，第二次3%上调至3.1%）。
进入今年第三季度，房地产市场政策调整一直围绕着“止跌回稳”进行，全国各地相继出台了各项针对性政策助力房价“止跌回稳”，降房贷利率就是政策之一。为何刚下调不久的房贷利率又在一个月内两次上调呢？
从2020 年至 2023 年，公积金贷款利率与同期 LPR 的利差分别为 1.1—1.55 个百分点、1.05—1.4 个百分点、0.9—1.35 个百分点和 0.85—1.2 个百分点，从过往几年数据看，商业住房贷款利率低于公积金贷款利率的 “倒挂” 现象还不曾发生过。而从现实层面来看，如果商业贷款利率长期低于公积金贷款利率，将削弱公积金贷款的普惠性和竞争力。所以从这个角度分析，“倒挂”现象不太可能长期存在。
图片来源：北京住房公积金管理中心
从银行的经营层面来看，过去两年中国商业银行净息差（这一指标在评估银行盈利能力及风险管理能力方面占据了重要地位）维持在1.69-1.97%之间，从2023年1季度开始低于1.8%的“警戒线”，今年三季度净息差进一步下探至1.53%，再创历史新低。房贷作为银行的贷款组成部分之一，贷款利率地不断走低也一定程度上拉低了银行净息差。
数据来源：国家金融监管总局
多家银行表示，当前五年以上期限新发放房贷利率的保本点在 3.2% 左右。言下之意，低于3%的房贷利率对于银行来说是赔本买卖。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，11月份的首次上调，主要是LPR下降幅度较大，导致公积金贷款利率和商业房贷利率之间产生了倒挂，同时也有银行对于息差管理的考量。
此外有专家表示，月内两度上调房贷利率，更多地体现了银行对于提高生息资产收益率的急迫性，后续不排除其他城市跟进。
银行在经历部分城市贷款利率“内卷”后，正逐渐回归理性。当前部分城市房贷利率的上调也并非政策收紧，而是银行基于市场化和经营可持续性的理性调整。
截至目前，成都地区尚未出现房贷利率低于3%的情况，最后附上有关成都地区的最新贷款政策供参考。
成都最新商贷利率：
2024年11月20日发布最新LPR：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%
首套房利率最低LPR-60BP，按目前的LPR计算即3.00%
二套房利率最低LPR-30BP，按目前的LPR计算即3.30%
成都商业贷款最新首付比例：
自2024年10月1日起，四川省各城市商业性个人住房贷款不再区分首套和二套住房，最低首付款比例统一为15%。
成都公积金贷款利率及首付比例：
首套：首付比例最低20%，5年以下(含5年)为2.35%，5年以上为2.85%
二套：首付比例最低30%，5年以下(含5年)不低于2.775%，5年以上3.325%