现在上海房产到底应该怎么买？回答这个问题之前我们先了解一下现在的上海房地产现行政策。
首先，上海限购政策决定我们能否可以购买上海住宅以及可以购买套数，政策我就不赘述了，大家自行对照下表，截止至2024年11月28日，限购政策未变动：
上海住宅限购政策汇总
比如我是外地人，一直缴纳上海社保，已经超过1年了，那么不管我是单身还是结婚了，只要名下无房，我都可以在上海买一套住宅。这里不知道自己是否有资格的小伙伴可以留言或私信。
那知道自己有购房资格之后，我们就要知道现在的房贷市场利率是多少了，定义首套和二套的利率是不同的，不同的贷款方式（商贷、公积金贷款、组合贷）利率也是不一样的。这里也不给大家赘述了，以下表格大家自行对照，截止至2024年11月28日，除了普宅和非普（现在通通按面积计算）的契税政策有变动外（2024年12月1日执行新政），其他贷款无变动：
上海贷款政策一览表
如果我在上海无房无贷的话，那我就可以定为首套，享受商贷最低15%的首付比例，3.15%的商贷利率，但是公积金最低首付比例是20%，所以这里大家要注意一下，只要想用公积金，那么大家在计算首付时建议首套通通按照20%最低首付标准计算手里的现金情况，做好贷款规划。如果贷款政策这里有什么不明白的，欢迎大家留言或私信。公积金贷款要特别注意的是：如果全国范围内有在还的公积金贷款，必须还清后才可以重新使用；如果全国范围内已经使用过两次公积金贷款了，那就不可以再用公积金贷款了，但是后面可以直接用公积金抵扣房贷。
那我们确定自己有购房资格了，也算好自己能出的首付现金情况了，接下来就是要看房子了，下面我就用我卧底房产行业一年多给大家的整理一些购房建议！
1、明确自己的购房目的
市面上购房目的有2种，投资和自住。投资这里就不给建议了，自住的话又分刚需上车、置换，置换里又分小换大，郊区换市区，刚需里通常又分为上学刚需，上学刚需里又分自住+上学或者挂学区（挂学区通常不住，可能出租），上海久居刚需，总之情况有很多种，看看自己属于哪一种。只有明确了购房目的，才能在后面取舍的环节做好决策。
2、锁定自己的常住区域
千万别说自己全上海都想看看！就算那您跑断腿也选不到自己理想的房子。我们可以根据工作区域，熟悉的板块，想要靠近的亲戚朋友所在的区域，政策倾向的区域，有目标的去看房。实在纠结选哪里的，大家拿出上海地图，从内环到中环、外环，选浦东还是浦西，选五大新城加临港还是其他，再不济大家拿出上海地铁线路图，根据站点选择区域，再去实地看房，也会节省不少时间和精力。
3、准确的计算自己能付出的现金部分
这里的现金部分，包含首付、税费、中介服务费等全部打包的费用。要知道买房不止有房费，新房有契税，二手房根据情况会产生不同程度的增值税、个税、契税等，尤其在买二手房时，一定要清楚了解自己看的房子满几年，是否唯一，动迁小区是否有限制交易的情况，充分了解房子的各种属性。现金部分付掉后还要考虑还贷能力，目前银行是要求开具的薪资证明至少能覆盖家庭负债的2倍以上，这里可以把公积金收入也算进来。我们就可以自己算一下，最多可以承受的还贷金额是多少。比如我有现金100万，那按照组合贷最低首付2成计算，不考虑其他费用的情况下我可以撬动总价500万的房子，按照400万的组合贷那每个月还贷大约17000左右，但是我实际家庭收入只有1万怎么办，那这个时候我就只能考虑总价250万以下的房子，那可选范围就会缩小很多。
4、根据自身需求情况适当取舍，把需求列出来
这里其实还是要结合预算和购房目的，人无完人，那同样房子也没有100分的房子，价格合适了，可能楼层不适合；学区满意，可能小区品质一般；离地铁站近，交通方便，但是又因此很吵...那这个时候就是我们要做取舍的时候了。我们可以先给自己的需求画个画像，比如：靠近地铁，商场，学校，但是不想要太吵，预算300W，那我们这个时候就可以打开地图，把符合要求的小区圈出来，然后找到同小区离地铁位置最远的那一排，噪音相对最弱的那一栋。如果通通没有，那是否可以接受离地铁远一些；如果超预算了是否可以其他不同档次的小区。总之在预算范围内，同一区域板块，买大不买小，买新不买老。
5、看好房子了，价格怎么聊
现在的市场，买家都等着降价，卖家都等着涨价，但是普通人没法预知未来，那怎么办呢，享受当下呗。首先网上都会有一些公开的数据，比如某壳上有公开的成交数据，我们可以先查一下同小区同户型的最近3个月的成交数据。根据成交数据，结合自己的现金预算，判定我们对房子的期待到手价；也可以根据楼层，装修，是否含车位来适当的加减预算。当然这里不能忽略的是业主的心理预期到手价，那最好的状态就是买卖折中，达成交易价格。上海房地产市场，通常情况下，郊区和市区相比，市区房价比较抗跌，可议价空间相对较小；商品房和动迁小区价差比较大，楼梯房和电梯房价差比较大，那这个时候我们就要明确第四点，在重要需求和一般需求以及其他需求里进行取舍。
那新房和二手房怎么选呢，第一肯定是入住的急迫程度了，想马上入住用学区，选二手，不急的可以等新房；第二就是交易流程简易程度，新房只有契税，交易流程简单，办好了就等交房，二手的交易相对复杂，涉及税费较多，交易之前要充分了解和计算，嫌流程麻烦的选新房；第三新房政府限价，均价低于周边二手房的，选新房，和二手价格价差很小的，看喜好随便选，价格高于周边二手房的，选二手。不管选哪个大家综合考虑自身需求现状。
6、了解好交易流程，做好物业交割
定好房子了，那么就要开始走交易流程了，付定、付首付、网签、申请贷款、贷款审批通过放款、过户，交易之前要协商好各个环节的时间截点，最后做物业交割的时候除了物业水电煤有线电视等过户完成，有户口的还要明确户口迁出时间，学区可使用时间（这一点一般是看房的时候就要明确了），以免耽误学区和户口的使用。
房子不仅是重要财产，也是婚姻的重要承载物，是一个家庭的归属感，祝大家都能拥有自己理想的房子。
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