随着近年来住宅物业管理市场增量空间日益紧缩，存量市场竞争越发激烈，为减少对单一住宅业务的依赖，物管公司纷纷向非居住业态发展，开启业务拓展和尝试。城市服务是一个关键的赛道。
据克而瑞物管预测，随着市场空间不断延展，城市服务将释放万亿蓝海市场，到2025年预计达到10019亿元，涵盖环卫、学校、医院、政府公建、交通枢纽等业态，城市服务市场空间广阔。
早在2015年时，碧桂园服务就开始涉足城市服务项目。2021年前后，越来越多大型物业公司涌入该领域，加大布局，采用收并购、战略合作的方式实现在该业务上的破局。
其中，环卫是物企布局城市服务业务的主要领域。据克而瑞物管不完全统计，2021年物企收并购共155起，其中11起以环卫为标的，占比约7.1%。雅生活服务、世茂服务等皆将环卫作为拓展城市服务的第一站。
2022年，物业企业改变策略，采用更高效的合资合作的方式，推动城市服务项目更快速地落地，保利物业、金融街物业、华润万象生活、彩生活等企业均以合资合作方式取得了多个城市服务项目，上市物企城市服务布局持续提升。
截至目前，上市物企已有超半数企业进军城市服务领域。据克而瑞物管统计，国内TOP100物企，超90%的企业进军城市服务领域。该业务也逐渐成长为物业公司重要收入来源之一。
较早开启城市服务业务探索的碧桂园服务，截至2022年6月末，其该业务已覆盖全国超150个城市，相关收入达26.35亿元，同比增长25.8%，占总收入比重达13.1%，成为碧桂园服务第二大业务板块。
世茂服务在2021年正式发布城市服务业务。到2022年上半年，该业务新增项目33个，中标总金额合计高达10.52亿元；同期，该板块实现收入6.71亿元，同比增长400%，占总收入的比例为15.8%，而2021年同期仅为3.6%。城市服务成为世茂服务的第三大收入和利润来源。
同样是在2021年，雅生活服务首次将城市服务作为单独的营收板块列出，彼时首次披露业绩，半年收入1.6亿元。截至2022年6月30日，雅生活服务城市服务收入较去年同期增长302.4%至6.4亿元，也是2022年收入涨幅最高的单项业务。
据克而瑞物管，2024年上半年，披露数据的18家上市物企城市服务总营收77.64亿元，同比增长2.6%；其中有4家上市物企城市服务营收增速超30%。
值得一提的是，在城市服务赛道竞争越发激烈的同时，近年来由于部分城市政府财政预算收紧，全国城市服务相关财政支出（即城市社区事务支出）呈下滑趋势，给该业务的增长带来了压力。
据统计，2021年，全国城市服务相关财政支出同比下降2.5%，2020年则同比下降19.9%；城乡社区事务支出与公共财政支出占比亦呈现出下降趋势，从2019年的10.4%逐步下滑至7.9%。城市服务业务中的环卫业务预算也正在下降，如深圳某街道在2023年的街道环卫预算下降了20%。
今年上半年，世茂服务的城市服务收入较2023年同期下降7.9%，主要原因即是受到宏观经济环境改变的影响，部分地区政府收缩了对城市服务的需求。
业务收入降低的同时，企业的应收账款也明显增加。克而瑞物管统计，2024年上半年，6家上市环卫企业应收账款合计199.9亿元，占同期总营收的比例高达116%，说明城市服务领域应收账款问题愈加严峻。其中，盈峰环境应收账款高达62.8亿元，同比增长7%，占同期营收的比例多达101%。
随着市场竞争不断加剧，城市服务业务面临阶段性调整，有企业开始探索业务增长的第二曲线。A 股上市的城市管理服务企业侨银股份（002973.SZ）就将视线瞄准了海外市场。
日前，侨银股份与阿联酋中国创新中心签署了战略合作协议，加速“数智化+低碳化”双轮驱动出海。
记者从侨银股份方面了解到，由哈伊马角、阿布扎比、迪拜、沙迦、富查伊拉、乌姆盖万、阿治曼共同构成的阿联酋，年度城市综合运营服务总规模接近百亿美金。其中，哈伊马角是阿联酋的最重要酋长国之一，也是阿联酋经济增长潜力最大的区域之一，未来将吸引超过450亿迪拉姆的外国直接投资。
侨银股份总裁夏冠明表示，哈伊马角每年吸引游客数以百万计，且逐年倍增，随着永利、美高梅等博彩巨头的入驻，预计在未来的3到5年内旅游业将出现爆发性增长，有望带动常住人口和游客数量显著增加，为城市发展带来巨大潜力。同时，当地大力推动城市智能化、数字化升级，也为城市智慧服务行业提供了广阔的市场空间