近年来，国内房贷利率一直在下行。2024年，五年期LPR（贷款市场报价利率）已经降至3.6%，甚至部分地区首套房利率低至3.15%左右。这本该是一件让人松口气的好事，但许多购房者却似乎并未实际感受到负担减轻。这是为什么呢？
我们先从一个简单的对比说起：利率降低 VS 通缩带来的压力。
1. 房贷利率降低，但收入缩水让压力变大
房贷利率下降，本质上是为了降低购房成本，刺激消费。然而，在当前通缩压力下，消费者的收入增速放缓甚至下滑，消费能力普遍降低。根据最新数据显示：
• 2024年全年居民可支配收入增速仅为3.4%，远低于过去几年平均水平的6-7%，这3个点左右的差距便是关键。
• 社会消费品零售总额同比仅增长1.5%，远低于疫情前的增速。
这些数据说明，人们虽然能享受更低的贷款利率，但面对工资缩水和物价下降（通缩效应），实际购买力却在下降。简单来说，钱虽然“借得便宜了”，但还钱的压力却反而变大了。
2. 实际利率并没有看上去那么低
以往在温和通胀的环境中，虽然名义利率在5%左右，但随着工资逐年增长，消费也同步提升，人们实际感受到的压力并不大。而现在，即使房贷利率降到了3.15%左右，因为收入增速减缓、消费萎靡，这个利率换算成过去的“温和通胀时期”水平，可能相当于4%-5%，甚至更高。
打个比方：
• 假设你过去月收入是10000元，房贷利率是5%，月供为3000元，占收入的30%。
• 如今月收入降到了9000元，房贷利率虽然降到了3.1%，但月供仍接近2800元，占收入的32%左右。
虽然房贷利率确实下降了，但实际的还款压力却在变大。
3. 房贷支出比例高于过去，消费能力被挤压
房贷支出占比的上升，直接导致了人们的消费能力下降。数据显示：
• 当前居民家庭杠杆率（家庭债务占GDP比重）已经超过62%，处于历史高位。
• 在一线城市，房贷月供占家庭收入的比例普遍达到40%-50%，明显高于10年前的**30%-40%**水平（实际或许更高一些）。
当房贷占据家庭收入的更大比例时，其他消费自然会被挤压，这也是为什么社会整体消费动力不足的重要原因。
4. 为什么人们期待房贷利率继续下降？
从购房者的角度来看，要想真正缓解压力，房贷利率必须进一步下降，直至低于同等住房租金回报率。换句话说，如果买房月供比租房还贵，那么购房者就很难产生买房的动力。
我们来看一个现实案例：
• 如一套总价200万元的房子，月租金大约为5000元。如果房贷首付30%，贷款140万，利率4%，30年等额本息月供约6670元，比租房多出1670元。
• 但如果房贷利率降至3%，月供则为5900元，与租房接近，购房成本下降，买房意愿会显著增强。
当月供低于租金时，房产的价格就会逐渐稳住，因为购房变得“更划算”了。
5. 降低房贷成本是稳房价的关键
要真正稳住房价，必须通过切实降低房贷成本，让买房者看得到实实在在的好处。这不仅仅是简单地“降利率”，还需要配合提升居民收入、优化购房补贴等政策。
最终，只有当房贷利率低于同等住房的租金回报率时，购房者的信心才能恢复，市场需求才能真正释放，房价也才能企稳。
