探讨“现在还要不要买房”这一议题时，我们不得不回顾并分析过去20年中国房地产市场的风云变幻。从1998年商品房市场的初步建立，到2007年的房价大涨，再到2016年的又一波热潮，直至2021年的价格巅峰，随后进入的三年下跌周期，直至如今的2024年，房地产市场的起伏犹如一部跌宕起伏的大戏，引人深思。
一、房地产市场的20年回顾
1998年：商品房市场的起点
1998年，中国房地产市场迎来了一个重要的转折点——商品房市场的正式确立。中国的住房制度以福利分房为主，商品房市场尚处于萌芽阶段。随着住房制度改革的深入，商品房逐渐成为市场主流，为房地产市场的快速发展奠定了基础。
2007年：房价首次大涨
进入21世纪，中国经济持续快速增长，城市化进程加速，人口红利显现，这些因素共同推动了房地产市场的繁荣。2007年，全国房价普遍上涨，一线城市尤为突出，标志着中国房地产市场进入了一个全新的发展阶段。这一时期，房地产投资热潮涌动，购房者的投资热情高涨。
2016年：新一轮热潮
经过近十年的平稳发展，2016年房地产市场再次迎来了一波热潮。这一轮上涨的原因复杂多样，包括货币宽松政策、城市化进程加速、改善性需求增加等。一线城市和部分热点二线城市房价飙升，引发了广泛的社会关注。政府随后出台了一系列调控政策，以遏制房价过快上涨。
2021年至今：价格巅峰与下跌周期
2021年，中国房地产市场达到了一个历史性的高峰。然而，好景不长，随后几年里，房地产市场开始步入下跌周期。多重因素共同作用导致了这一局面，包括政策调控的持续收紧、经济增速放缓、购房者预期改变等。北京等一线城市的房价下跌了约25%，回到了2016年前的水平；深圳等热点城市的跌幅更为显著，达到了约35%。
二、购房决策的逻辑变化
面对房地产市场的剧烈波动，购房者的决策逻辑也在悄然发生变化。
晚买一年的教训
对于那些在近年来购房的人来说，“晚买一年还要等五年”的教训尤为深刻。在房价下跌的背景下，晚购房者不仅面临房价下跌带来的资产缩水，还可能因为购房成本的增加（如贷款利息、税费等）而承受更大的经济压力。对于购房者来说，把握市场时机显得尤为重要。
早买一年的优势
与晚购房者相比，那些在房价上涨周期中提前购房的人则享受到了“早买一年白看十年”的红利。他们不仅避免了房价上涨带来的购房成本增加，还通过房产增值实现了资产的保值增值。这也需要购房者具备敏锐的市场洞察力和果断的决策能力。
三、商品房属性的转变
随着房地产市场的变化，商品房的属性也在悄然发生转变。从过去的资产属性为主，逐渐过渡到负债属性。
资产属性的弱化
商品房被视为一种重要的资产配置工具。购房者通过购买房产来实现财富的保值增值。然而，在房价下跌的背景下，商品房的资产属性逐渐弱化。房价下跌导致房产价值缩水；另一方面，购房成本的增加也削弱了房产的投资回报。
负债属性的增强
商品房的负债属性逐渐增强。对于购房者来说，购房贷款成为了一种长期的负债负担。在房价下跌的情况下，购房者的负债压力进一步加大。此外，随着利率环境的变化和购房政策的调整，购房者的贷款成本也在不断增加。
四、购房决策的考量因素
在当前的市场环境下，购房者在做出购房决策时需要综合考虑多个因素。
个人财务状况
购房者需要评估自己的财务状况。包括收入水平、储蓄状况、负债情况等。这些因素将直接影响购房者的购房能力和贷款承受能力。在做出购房决策前，购房者需要对自己的财务状况进行充分的分析和规划。