从整体量价数据看，杭州二手房的确回暖了。
但城市那么大，库存那么高（显现住宅15万套+），月均不到万套的成交量，又显得不算太多了。
具体到各个板块，情况又各有不同。总体来说，供应少的日子比较舒坦，供应多的相对难熬。但偏偏，年底是交付大潮，又加剧了这一现象。
更火上浇油的是，提前到年底（春节前）交付的，还特别多。
据有关媒体统计，2024年12月至2025年1月，杭州计划交付的住宅房源约2万套。其中，近1.3万套是提前交付房源，占比超6成。
它们普遍比合同上约定的交付时间，提早了几个月甚至一年。
提前交付之所以这么密集，主要是因为亚运会对多数楼盘的工期影响小于预期，也有利于房企加快完成项目结算，改善现金流。
对购房者来说自然也是好事，既减少了持有成本，又能尽早搬进新家。
但对二手房市场来说，却可能是一次集中式的承压。因为这批楼盘多数是2022-2023年上市的新盘，当时摇号热情犹在，投资客占比不低。
集中提前交付，意味着同时集合了一大批“抢跑选手”。好不容易反弹的二手房价，可能短期又要被带下来了。
02
这批提前交付盘遍布杭城，不乏奥体、钱二、申花、云城、勾庄、艮北等热门板块。
比如，位于奥体核心地段的红盘悦著云轩，已于近期迎来交付，共318户。根据合同约定，原计划交付时间为2025年9月。
钱二的天澜美境更夸张，254户业主提前一年收到新房。
还有华丰造纸厂区块的杭曜置地中心，共1700多户，也整整提前一年启动了交付。隔壁的星瓒颂锦府（1100多户），则进行了提前预交付。
艮北的云翠金澜府（868户），按约定2025年6月交付，上月底已开始集中交付。
华丰的春樾星宸由大家和中天共同开发，拥有大家标志性的金色边框，共447户，已于近日启动交付，比合同提前了5个月。
再往前，还有著名的云城首发大盘——杭与城，共2800多户，提前合同3个多月，已于上月中下旬开始交付。
勾庄的福翠里（604户），提前9个月交付。
据不完全统计，年底这波交付潮中，申花和云城交付量最大。包括馥香园在内的申花新增量超过4000套，云城超3000套。
若以2025年为视角，钱二不容忽视，10余盘计划交付，且全是千万级豪宅。
03
因为不少是摇号红盘，一大群投资客已摩拳擦掌要出货了。
以杭与城为例，2022年上市，均价36100元/㎡。尽管供应量不菲，中签率却不低，最低仅12.6%。
上月交付因为没大证无法交易，但完全挡不住“抢跑”的心。“一堆业主，早就迫不及待跑到门店，提前寻找买家了。”附近中介说。
据悉近日项目大证已办好，按照10-20%的抛盘率，中介预估有两三百套的挂牌量。而就在近期，已传出几套成交，不乏“高价”。
同样，杭曜置地中心、馥香园这些暂时还无法交易的红盘，也已有大量房源，流传于市场中。
而那些有证的，出货更是电光石火。
上月底预交付的星瓒颂锦府，已有近20套房源公开上架，并传出了多套成交，108-177㎡不等，最高价5万8。
亚运三子中的亚奥城，虽然去年10月就已交付，但最近才出产证。
一出证挂牌量就迅速爬升，目前公开挂牌已有数十套，且1月首周就集中成交好几套。最贵的一套能看江的房源，成交价近6万7。
但是等等，不是说供应越多价格越难涨么，怎么这些新交付的成交量价，都还不错啊？
原因很简单。因为新交付红盘的光环，往往能吸引板块大多数客户的目光。且投资客为了出货，还喜欢通过各种手段营造“假成交”。
按以往经验，刚交付时价格往往会高一点，过了一两个月，随着出货量增多和新鲜感褪去，价格大概率会趋低走向平稳。
04
所以对投资客业主来说，提早交付有利有弊。
利在于可以更早抢跑，弊在于面临短期更激烈的竞争。如果不能抢在第一批次出货，可能就会陷入困境。
而对买家来说，如没有迫切需求，完全不用着急。
即便现在有大量政策支持，房价比较抗跌，但在海量集中交付的挤压下，想要实现短期上涨，概率也是比较低的。
尤其不要被一些“高价成交”误导，一定要多跑多灵市面，至少要让子弹多飞一会。
如果仔细观察，杭州不少板块的次新价格，在去年10-11月迅速反弹后，势头已所有回落。年末集中交付潮，只会进一步加大供需压力。
限价放开后，未来的杭州楼市将是一个分化的市场。
所有板块都会通过房价和供需的自我调节，实现价格和价值的重新匹配，形成一种新平衡。
作为普通自住购房者，第一诉求永远是：解决居住问题和配套需求，保值增值为辅。
我们要做的很简单——提前锁定好预算范围的意向小区、户型及楼层，在合适房源出现时抓紧时间上车。
当然，具体到板块和小区，也要具体分析。
但至少从战略上看，短期内的大面积交付，有机会捡漏二手，完全可以持币待购。